아파트 누수 원인과 책임 누수 분쟁 해결방법(중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회 조정 신청방법)

지난여름에도 많은 비가 내려 신축 아파트 구축 아파트 할 것 없이 아파트 누수피해를 겪었다는 뉴스를 많이 볼 수 있었습니다. 저도 계속되는 장마로 2년 넘게 베란다 천장 누수로 인한 스트레스를 겪다 보니 그 고통을 누구보다 잘 이해할 수 있었습니다. 

 

오늘은 아파트 누수 원인과 책임 소재 그리고 누수 분쟁 해결방법에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

1. 아파트 누수 원인

직접 아파트 누수현상을 겪으면서 누수 원인을 파악하려 했지만 저희 같은 경우에는 쉽게 누수원인을 찾을 수가 없었습니다. 여러 누수업체에 문의해 보았지만 저마다 다른 원인을 이유로 추측만 할 뿐 확답을 들을 수는 없었습니다.

 

위층이 문제다. 우수관이 문제다. 아파트 외벽이 문제다. 결로 현상이 원인이다. 샷시 실리콘이 문제다. 등등 여러 원인을 얘기해 주셨습니다.

 

어쩔 수 없이 언급한 모든 원인을 해결하기로 했습니다.

 

누수 원인을 해결하는 과정에서 알게 된 누수의 원인은 다음과 같습니다.

 

 

(1) 우수관 등 배관 누수 

아파트에는 여러 배관이 있습니다. 급수, 배수, 냉방, 난방, 우수배관 등이 있는데 이 배관이 노후되거나 부식이 되어 누수의 원인이 됩니다.  특히 베란다 쪽 누수의 경우에는 우수관 때문일 가능성이 있으며 위층 우수관이 노후되어 발생될 가능성이 있습니다.

 

 

(2) 결로현상으로 인한 누수

결로현상은 실내와 외부의 온도차이로 물이 생기는 현상을 말합니다.  주로 실내와 외부의 온도차가 큰 겨울에 일어나며 베란다에서 빨래를 건조기에 돌리거나 음식물 쓰레기 처리기를 작동시키는 등의 사유로 내부온도가 높아질 경우 발생하기도 합니다. 환기를 자주 시키고 건조기 등 기계 작동을 최소화 함으로써 온도차를 줄임으로써 결로현상을 방지할 수 있습니다.

 

 

(3) 외벽 콘크리트의 균열로 인한 누수

오래된 아파트일수록 외벽에 금이 가는 등 크랙이 발생하고 그 틈을 통해 빗물 등이 들어와 누수의 원인이 되기도 합니다. 외벽 크랙이 원인인 경우 관리사무소에 연락을 해서 크랙보수를 요청하여 누수 원인을 해결해야 합니다. 

 

 

(4) 베란다 샷시 누수

비가 많이 오거나 베란다 샷시가 오래된 경우 주위 실리콘이 노후되면서 샷시에서 빗물이 스며들기도 합니다. 이런 경우 샷시 코킹작업을 통해 샷시 주위 실리콘 작업을 함으로써  해결할 수 있습니다.

 

 

이 외에도 누수의 원인은 많겠지만 제가 경험하고 제가 직접 해결해 나간 방법들입니다. 보통의 누수원인은 위 4가지를 크게 벗어나지 않았습니다. 

 

누수는 결국 의심 가는 현상들을 하나씩 하나씩 해결해 나가면서 잡아야 했고, 원인이 다양하기 때문에 누수 현상을 해결하기까지 오랜 시간이 걸릴 수도 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

2. 누수 책임

누수의 책임소재는 크게 윗집 등 이웃, 소유자 본인, 그리고 입주자대표회(관리사무소)의 책임으로 구분할 수 있습니다.

 

누수의 원인이 중요한 이유는 원인이 발생한 곳에 따라 책임소재가 달라지기 때문입니다.

 

이웃집이 원인이거나 아파트의 공용부분이 원인인 경우에는 원인 제공자에게 보상을 요구할 수 있지만, 전용부분이 원인인 경우에는 소유자 본인이 직접 비용을 지불하면서 수리해야 할 수도 있습니다.

 

 

 

(1) 전용부분과 공용부분

전용부분은 건물의 소유자가 사용 수익권을 전용하여 행사할 수 있는 부분이고 전용부분은 전용부분을 제외한 복도, 계단 입구의 홀 등 여러 사람이 이용하는 공간을 말합니다.

 

누수의 원인이 전용부분에 해당되면 소유자의 책임이 되고, 공용부분이 원인이면 입주자대표회 (주로 관리사무소)의 책임이 되는 것입니다.

 

아파트 관리규약을 보면 전용부분과 공용부분에 대한 기준이 나와있습니다. 그리고 그 규약들은 대체로 서울특별시 관리규약 준칙을 초안으로 해서 작성이 됩니다. 

 

서울특별시 공동주택 관리규약 준칙을 보면 전용부분과 공용부분의 구분은 다음과 같이 되어 있습니다. 

전용부분의 범위

공용부분의 범위

 

누수의 원인이 전용부분, 공용부분의 구분처럼 명확한 경우에는 쉽게 문제가 해결되지만 누수의 원인이라는 것이 불분명한 경우가 대부분입니다. 이처럼 누수의 원인이 전용부분과 공용부분인지 알 수 없는 경우에는 어떻게 해야 할까요?

 

 

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 6조

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법류 제6조를 보면 전유부분이 속하는 1동의 건물 설치 또는 보존의 흠으로 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.라고 되어 있습니다.

 

따라서 원인이 불분명한 경우에는 관리사무소에 문의하여 원인 파악을 해달라고 요청하면 됩니다.

 

다만 관리사무소의 경우 당장이라도 누수의 고통에서 벗어나가고 싶은 우리의 마음처럼 신속하게 움직여 줄지가 미지수입니다. 일괄적으로 집행해야 하고 절차 등 여러 이유로 처리 과정이 오래 걸리거나 흐지부지될 가능성이 있습니다. 

 

 

 

 

3. 누수 분쟁 해결방법

 

(1) 합의를 통한 해결

누수의 원인이 분명한 경우로 피해원인이 이웃, 혹은 공용부분의 하자로 인한 관리사무소의 책임인 경우 피해사실을 알리고 보상을 요구하면 됩니다. 누수 피해를 직접 이웃에게 얘기하기 곤란한 경우에는 관리사무실에 연락해서 중재를 요청할 수도 있습니다.

 

누수 원인이 이웃인 경우 일상생활배상책임보험에 가입되어 있다면 보험처리로 누수 피해를 보상받게 되고 공용부분의 하자인 경우에는 관리사무소에 얘기해서 해결하면 됩니다. 보통 장기수선충당금으로 보상받게 됩니다. 

 

 

(2) 소송을 통한 해결

대화나 합의로 해결이 안 되는 경우 소송을 통해 진행할 수도 있습니다. 누수의 원인이 워낙 다양하고 불분명한 경우가 많기 때문에 당사자들이 인정하지 않아 갈등이 생기기도 합니다.

 

 

(3) 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회를 통한 분쟁 조정

관리소의 중재에도 해결이 어렵고 소송을 진행하기에 부담스러운 경우 국토교통부 한국토지주택공사의 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회의 분쟁조정 신청을 통해 해결해 보는 것도 하나의 방법입니다.

 

 

중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회 사이트

중앙공동주택관리분쟁조정위원회

 

분쟁조정위원회의 분쟁조정 대상은 누수뿐만 아니라 공동주택에서 발생될 수 있는 여러 가지 분쟁들을 조정해 주는 역할을 합니다. 

 

 

분쟁조정 신청기준 및 유의사항

 

분쟁조정 신청은 500세대 이상의 공동주택단지이거나 상대방의 신청동의를 받아 합의 신청하는 경우 등 일정 신청기준에 부합되어야 합니다.

 

또한 조정은 소송과는 구분되는 임의적 절차이기 때문에 강제성은 없습니다.

 

분쟁조정 신청 수수료 (건당 1만 원)의 비용이 발생되기도 합니다. 

 

 

분쟁조정 신청

 

 

분쟁조정 신청은 홈페이지에서 가능하며 신청 전에 기준에 부합되는지를 확인해야 하기 때문에 자가진단을 거쳐서 신청이 진행됩니다. 

 

 

 

이상으로 누수의 원인과 책임 그리고 누수 책임에 대한 분쟁 해결방법에 대해 알아보았습니다.

 

감사합니다.