조정지역 해제 (2022년 9월 21일자) : 규제지역현황 및 규제지역 지정효과

2022년 9월 21일 지방 광역시, 도 조정지역 및 투기과열지구 해제가 발표되었습니다.  주택매매 가격 하락과 금리 상승 등 하향 요인으로 인한 선제적 조치라고 하는데요. 그 내용을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

1.  규제지역 해제 및 현황

 

2022년 9월 26일 (효력 발생 예정일) 기준 규제지역 현황은 다음과 같습니다.

2022년 9월 26일 규제지역 현황  촐처 : 기획재정부 보도자료

 

주요 변경내용을 살펴보면

 

(1) 인천, 세종특별자치시 주택 투기지역 해제

최근 인천과 세종특별자치시의 주택매매 가격의 지속 하락 등을 이유로 투기지역에서 해제되었습니다. 다만 여전히 조정지역에는 포함되어 있기 때문에 규제 해소보다는 다소 규제가 완화되었다고 볼 수 있습니다. 

 

-투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 : 세종, 인천 서‧남동‧연수구

 

 

(2) 지방권(세종시 제외) 조정대상지역 모두 해제

최근 지방 도시들의 가격 하락, 거래량 감소, 미분양 확대 등을 이유로 주택시장 하향 안정세 등을 감안하여 지방권 조정대상 지역에서 해제되었습니다.

 

 

(3) 경기 외곽 5곳 조정대상지역 해제 

서울 및 서울 인접 지역은 미분양 주택이 많지 않고 규제완화 기대감에 따른 시장 불안 가능성이 아직 남아있다는 판단으로 규제지역을 유지하고 나머지 경기 외곽 소재 조정대상지역 일부를 해제하였습니다. 

 

-조정대상지역 해제 : 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주

 

 

투기지역&조정지역 규제 해제는 최근 주택 가격 하락폭 확대와 거래량 감소, 미분양, 금리 상승 등 여러 요인을 고려하여 발표한 것으로 보입니다.

 

 

<효력 발생 시점>

이번에 의결된 해제 안은 2022년 9월 26일부터 효력이 발생될 예정입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 규제지역 지정 효과

규제 정도에 따라 투기지역과 조정대상지역으로 나뉘게 되는데 대출, 세금, 전매제한, 청약, 정비사업, 기타(자금조달계획서 작성 등) 여러 분야에서 규제가 이뤄집니다.

 

규제지역 지정효과  출처 : 기획재정부 보도자료

(1) 대출규제

투기지역과 조정대상 지역의 가장 큰 규제 중 하나는 대출규제입니다. 특히 담보인정비율(LTV) 규제는 주택 구매 시 대출받을 수 있는 직접적인 한도를 나타내는데 비조정지역은 주택 구매 시 70%까지 대출이 가능한 반면 조정지역은 50%(9억 초과 30%) 투기지역은 40%(9억 초과 20%)로 한도 규제가 있습니다. 그 외에도 부채 상환능력이나 DTI(총부채상환비율) 2 주택 이상 담보대출 금지, 실거주 외 담보 금지 등 금융 규제들이 있습니다.

 

 

(2) 세금

대출규제와 함께 주택거래의 가장 큰 걸림돌인 세금 중과입니다. 조정대상지역, 투기지역은 2 주택자 취득세 중과부터 지금은 한시적으로 완화된 양도세 중과, 장기보유 특별세액공제 배제등이 있고, 이외에 각종 세제 규제가 있습니다.

 

 

(3) 기타

주택 분양권 전매제한, 청약제한 등의 규제들이 있습니다. 

 

 

 

 

 

3.  조정지역 해제 후 1세대 1 주택 비과세 판단

투기지역, 조정지역 해제로 인한 1세대 1 주택 비과세 감면을 판단 시 주의사항에 대해 알려드리려 합니다. 

간혹 조정지역에서 해제가 되었기 때문에 양도 시 비조정지역으로 보아 2년 보유만 하면 비과세 요건을 충족한 것으로 생각할 수도 있습니다. 

 

법령을 살펴보면

 

취득 당시 조정지역 1세대 1주택 비과세 판단

 

1세대 1 주택 조정지역 해당여부는 취득 당시에 판단하도록 되어 있습니다. 조정지역인 경우에는 보유기간이 2년이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우를 1세대 1 주택으로 보고 있습니다. 따라서 조정대상지역 해제 후 양도 시 1세대 1 주택 판단을 할 경우 2년 보유+2년 거주 요건 모두를 만족해야 합니다.

 

 

 

이상으로 조정지역 해제 관련 보도자료에 대해 알아보고 투기지역, 조정지역 규제가 무엇이 있는지도 함께 알아보았습니다. 또 조정지역 해제 후 1세대 1 주택 판단 시 실수할 수 있는 부분에 대해서도 알아보았습니다.

 

감사합니다.