종합부동산세 합산배제 신고 제도 - 임대주택, 사원용 주택등

 

 

지난번 블로그로 종합부동산세에 대해서 전체적으로 살펴보았습니다. 오늘은 종합부동산 합산배제 대상이 되는 임대주택, 사원용 주택 등에 대해 알아보고 합산배제 신고 제도에 대한 Q&A를 정리해보도록 하겠습니다.

 

 

 

종합부동산에 대한 전반적인 내용을 알고 싶으신 분들은 아래 블로그 글을 참고해 주세요.

종합부동산세 계산

 

 

 

※ 합산배제 신고  제도 

종합부동산세 합산배제 신고

 

이전 블로그 글에도 언급했지만 합산배제 신고를 통해서 종합부동산 고지 대상에서 과세 제외가 되기 때문에 종합부동산세 절세를 위해서는 합산배제 신고가 필수적입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 합산배제 적용 요건

(1) 임대주택 유형별 합산배제 요건

임대주택 유형별 합산배제 요건  출처 : 국세청

 

임대주택의 유형별 합산배제 요건입니다. 

 

ㄱ. 임대기간 : 매입임대주택(장기 포함), 건설임대주택(장기 포함)

1) 5년 이상 : 2018년 8월 31일 이전에 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택

2) 8년 이상 : 2018년 4월 1일 ~ 2020년 8월 17일 사이 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택

3) 10년 이상 : 2020년 8월 18일 이후 민감임대주택에 관한 특별법 제5조 제1항에 따라 등록 신청한 경우부터 적용 

 

-> 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 시기에 따라 합산배제 대상 임대주택의 임대기간이 달라집니다. 5년 이상의 임대의 경우 2018년 8월 31일 이전에 임대한 경우만 적용 가능하기 때문에 사실상 2018년 9월부터는 단기 임대는 합산배제 대상이 아닌 것으로 봐야 합니다. 또한 장기 임대의 경우에도 임대업 등록 시기에 따라 8년 이상과 10년 이상으로 나누어집니다. 

 

 

ㄴ. 합산배제 대상 장기일반 민간임대주택

1) 개인 : 1세대가 국내에 1 주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 조정대상지역에 있는 장기일반 민감임대주택은 제외됩니다.

 

2) 법인 : 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 경우 2020년 6월 17일)이 지난 후에 사업자등록 등을 신청한 조정대상지역에 있는 장기일반 민간임대주택은 제외됩니다.

 

※ 2020년 7월 11일 이후부터는 장기일반 민간 임대주택 중 아파트는 제외됩니다. 

 

-> 합산배제 대상 장기일반 민간임대주택에서 조정대상지역에 있는 주택은 합산배제 대상 주택에서 제외되며, 2020년 7월 11일 이후부터는 장기일반 민간 임대주택 중 아파트는 제외된다는 내용입니다.

 

 

ㄷ. 공시가격 : 건설임대주택(장기 포함)

건설임대주택의 공시가격 9억 원 이하의 기준은 2021년 2월 17일 이후 신규 임대등록 주택분부터 적용합니다. 

 

공시 가격 열람은 아래 사이트에서 조회가 가능합니다.

부동산공시가격 알리미

 

 

ㄹ. 기존 임대주택 대상

기존 임대주택의 경우 2005년 1월 5일 이전 임대사업자등록을 하고 임대한 경우를 말합니다. 

 

 

 

 

(2) 주요  합산배제 사원용 주택

종합부동산세 합산 배제 사원용 주택 등   출처 : 국세청

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 합산배제 임대주택 관련 민특법 주요 개정내용

종합부동산세 합산배제 대상 임대주택은 각종 부동산 정책과 맞물려 보유세를 통한 주택규제로 많은 개정이 있었습니다. 시기별 주요 개정내용에 대해 알아보겠습니다.

 

합산배제 임대주택 주요 개정내용     출처 : 국세청

 

(1) 2020년 7월 11일 이후 민간임대주택 합산배제 제도 변화

 

-단기 임대주택 : 의무 임대기간이 경과 시 자동으로 등록말소가 되고, 의무 임대 기간 경과 전이라도 자진으로 등록말소가 가능하게 바뀌었습니다.

 

-아파트 합산배제 제외 : 법에 따른 장기일반 민감임대주택 중 아파트는 합산배제에서 제외되었습니다. 

※ 건설임대주택은 등록이 가능하기 때문에 합산배제가 가능합니다. 

 

-의무 임대기간 연장 : 장기일반 민간임대주택의 신규 등록분부터 합산배제 의무 임대기간이 8년에서 10년으로 늘어났습니다. 

 

 

 

(2) 2021년 3월 16일 추가 개정에 따른 변화

 

-아파트 예외 조항 신설 : 아파트를 매입하여 임대하는 주택은 장기일반 민간임대주택에서 제외한다고 규정하였으나, 5층 이상 도시형 생활주택(전용면적 50㎡ 이하) 아파트는 민간임대주택 등록을 허용하여 합산배제가 가능합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

3.  합산 배세 신고 관련 주요 Q&A

 

(1) Q : 임대주택 등록이 자동(자진) 말소된 경우에 반드시 합산배제 "제외"신고를 하여야 하는지?

A : 자동(자진) 말소된 경우 합산배제 "제외(과세대상 포함)" 신고를 하여야 합니다. 합산배제 "제외" 신고를 하지 않은 경우 추후 가산세를 포함하여 경감된 세액이 추징될 수 있습니다.

 

 

(2) Q: 지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 올해 다시 신고해야 하는지?

A: 이미 신고한 납세자는 변동사항(소유권, 면적 등) 이 있는 경우에만 변동내역을 반영하여 신고하면 됩니다. 따라서 변동사항이 없는 경우에는 신고하실 필요가 없습니다. 

 

 

(3) Q : 합산배제 신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 될 경우 불이익은?

A :  합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당액을 포함하여 추가로 신고, 납부해야 합니다. 

 

또한, 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 경우에는 해당 연도와 그 다음연도 (총 2년간) 합산배제 적용 대상에서 제외됩니다. 

 

 

(4) Q: 종합부동산세 부과 시 조정대상지역 판단하는 시점은?

A: 종합부동산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 조정대상지역에 해당하는지 여부를 통해 판단합니다.

 

 

(5) Q : 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함되는지?

A: 임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간의 뜻하기 때문에 임대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않습니다. 

 

 

 

이상으로 오늘은 종합부동산세 합산배제 대상 주택 임대주택, 사원용 주택 등 관련하여 합산배제 대상 요건, 임대주택의 개정연혁, 주요 Q&A에 대해 알아보았습니다.

 

감사합니다.