종합부동산세 계산

 

최근 종합부동산세의 연이은 개정으로 많은 관심을 받고 있습니다. 얼마 전 1세대 1 주택 종부세 완화 법안이 국회 기재부에 의결되고 또 9월은 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고가 있는 달이니 만큼 오늘은 종합부동산세 계산 흐름에 대해서 알아보고자 합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

1. 종합부동산세란

 

종합부동산세 정의  출처: 국세청

세금에는 여러 종류가 있습니다. 소득에 대해 부과하는 법인세, 종합소득세 그리고 자산의 무상이전에 부과하는 증여세, 상속세 또 재화나 용역의 부가가치에 부과하는 부가가치세 등 성격이나 내용에 따라 여러 가지 세금이 존재합니다. 그중 종합부동산세, 재산세는 자산의 보유 자체에 세금이 부과됩니다. 흔히 보유세라고도 합니다. 

 

 

 

 

 

(1) 종합부동산세 납세의무자

 

종합부동산세는 과세 기준일 (6월 1일) 현재 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과 그 가액이 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해서 과세되는 세금입니다. 크게 주택분, 종합합산 토지분, 별도합산 토지분으로 3가지 유형으로 나뉩니다. 

 

종합부동산세 납세의무자는 아래 요건을 만족하는 재산세 납세의무자를 말합니다. (법인 포함)

-주택 : 전국 합산 주택의 공시가격 합계액이 6억 원(1세대 1 주택자 11억 원)을 초과하는 자

-종합합산토지 : 전국합산 종합합산 대상 토지의 공시 가격 합계액이 5억 원을 초과하는 자

-별도합산토지 : 전국합산 별도합산 대상 토지의 공시 가격 합계액이 80억 원을 초과하는 자

 

 

※ 1세대 1주택자 판단

1세대 1주택자는 공제 금액도 크고 (11억) 세율, 세액공제 등 여러 혜택을 받을 수 있습니다.  1세대 1 주택 여부는 종합부동산세 절세를 위해서 중요합니다. 

 

1세대 1주택 정의 및 판단 

-1세대 1주택1 주택 : 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1 주택만을 단독으로 소유한 경우 

-주택수 계산 시 제외 : 등록문화재 주택, 합산배제 신고한 임대주택 이외에 1 주택만 있는 경우,

<세법개정안> 일시적 2 주택, 상속주택, 지방 저가 주택  ( 위 주택에 대한 주택 수 제외 내용은 이전 포스팅 참고 바랍니다.)

 

1세대 1주택 종부세 완화 법안 국회 기재위 의결

 

-과세기준일 현재 세대원 중 1인이 그 배우자와 공동으로 1 주택을 소유하고 해당 세대원 및 다른 세대원이 주택을 소유하지 아니한 경우 신청에 의해 1세대 1 주택자로 봄

 

 

 

 

 

 

(2)  종합부동산세 과세대상

종합부동산세 과세대상 출처: 국세청

 

기본적으로 재산세 과세대상 부동산 안에 종합부동산세 과세대상 부동산이 존재합니다.  재산세 과세 대상 건축물 중에서 별장이나 주택이 아닌 상가, 사무실, 빌딩, 공장, 산업용 건물 등은 종합부동산세 과세대상이 아닙니다. 일정한 임대주택, 사원주택, 기숙사, 어린이집용 주택은 일정요건 충족 시 합산배제 과세특례 신청을 통해 과세대상에서 제외할 수 있습니다. 과세대상에서 제외되면 종합부동산세 고지되는 금액이 적어지기 때문에 요건 파악 후 해당되면 적극적으로 합산배제 신청을 통해 공제받는 것을 추천드립니다. 

 

토지의 재산세는 종합합산 대상, 별도합산 대상, 분리과세 3가지로 나뉩니다. 내가 소유한 토지가 어떤 유형인지 궁금하신 분 들은 보통 시군구청의 재산세과에 문의를 하시면 내 토지가 어느 유형에 해당되는지 알 수 있습니다.  분리과세 대상 토지는 종합부동산세 과세대상이 아니며 주택건설사업자의 일정한 주택 신축용 토지는 합산배제 신고를 통해서 과세대상에서 제외할 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 종합부동산세 세액계산 흐름 

 

(1) 종합부동산세 세액계산 흐름 : 종합부동산 세액 계산

종합부동산세 세액계산 출처 :국세청

 

종합부동산세 계산은 공시가격 합계액에서부터 출발합니다. 주택분, 종합합산 토지분, 별도합산 토지분 각 케이스별 공시 가격 합계액에서 공제금액을 뺀 금액에 공정시장 가액비율을 곱하면 종합부동산세 과세표준 금액이 나옵니다.  참고로 법인 주택분은 공제금액이 없이 공시 가격의 합계액이 과세표준이 됩니다. 

 

공정시장 가액 비율을 2022년 기준 100%이었으나 종합부동산세 시행령 개정으로 주택분에 대해서 60%의 공정가액 비율을 적용하게 되었습니다. 

 

 

종합부동산세 시행령 공정가액비율

공시 가격 상승에 따른 종합부동산세 적정화를 위해 주택분 공정시장가액비율이 100% 에서 60%로 인하되었습니다. 계산된 과세표준 금액에서 세율을 곱하면  납부할 세액이 나옵니다. 

 

 

여기서 세율은  조정지역 내 주택 수, 개인, 법인에 따라서 다르기 때문에 세율을 따로 정리하면

종합부동산세 세율

세율을 보면 개인보다는 법인이 그리고 1 주택자보다는 조정지역 내 다주택자들을 대상으로 높은 세율이 부과되는 것을 알 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

(2) 종합부동산세 세액계산 흐름 : 납부세액 계산

 

 

공시가격합계액에서 공제금액을 차감하고 차감한 금액에서 공정시장가액비율을 곱한 뒤 세율을 곱하면 종합부동산 세액이 계산됩니다. 여기에서 각종 공제금액을 차감하면 최종적으로 납부해야 할 종합부동산세 금액이 확정됩니다. 

 

 

-공제할 재산세액 : 직관적으로 설명드리면 재산세와 종합부동산세는 모두 보유에 대한 세금입니다. 자산의 보유에 대해서 재산세를 이미 부과했는데 종합부동산세까지 부과를 하면 이중과세 이슈가 발생합니다. 공제할 재산세액은 이중과세를 방지하기 위해 이미 납부한 재산세에 일정 산식을 적용한 금액만큼은 종합부동산세에서 차감해주겠다는 취지입니다. 

 

 

-세액공제 :  앞서 1세대 1 주택자에 대해서는 공제금액, 세율, 세액공제 등 많은 혜택이 있다고 얘기했었는데 1 주택을 보유한 기간, 보유자의 연령에 따라서 공제 혜택을 줍니다.

 

연령별 공제율 : 60세 이상(20%), 65세 이상(30%), 70세 이상(40%)

보유기간별 공제율 : 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)

 

 

-세부담 상한 초과 세액

과도한 종합부동산세의 부과를 방지하고자 작년에 부과한 종합부동산세+재산세 금액의 일정 배율만큼 상한을 두고 그 초과금액은 차감하도록 되어 있습니다. 

 

토지 및 일반주택 : 150%

조정 재상 지역 2 주택 이상 : 300%

 

 

 

 

 

 

 

3. 합산배제대상 임대주택 & 종합부동산 고지 납부

 

(1) 합산배제 임대주택

합산배제대상 주택은 일정요건에 부합하는 임대주택, 사원용 주택 등(사용자 소유의 사원용 주택, 기숙사, 어린이집용 주택 등) 이 있습니다. 이중 가장 많은 케이스인 합산배제 임대주택에 대한 내용을 살펴보면

 

합산배제임대주택

임대주택의 유형별로 각 요건에 부합하는지 파악해야 합니다. 전용면적, 주택 가격, 주택수, 임대기간 또 경우에 따라서는 임대사업자 등록일까지 고려해서 합산배제 대상 임대주택에 해당되는지를 따져보아야 합니다. 

 

 

합산배제 신고 일정은 이전에 포스팅한 9월 세무일정을 참고해주세요.

2022년 9월 세무일정 - 원천세 신고, 근로내용 확인신고, 종합부동산세 합산배제 신고

 

 

(2) 고지 납부

종합부동산세는 세무서에서 고지합니다. 따라서 따로 신고할 필요는 없습니다. 

 

납부기간 :  매년 12월 1일 ~ 12월 15일

분납 : 납부할 세액이 250만 원 초과(농특세 제외) 납부기한 경과일로부터 6개월 이내로 분납 가능합니다.

※ 분납 가능 금액 : 250만 원 초과 500만 원 미만 : 250만 원 초과금액, 500만 원 초과금액 : 50% 이하 금액

 

 

 

 

오늘은 종합부동산세 계산 흐름에 대해서 알아보았습니다.  종합부동산세가 고지되는 세목이기는 하지만 대략적인 세액계산의 흐름을 알고, 종합부동산세 합산배제 대상에 대해서도 공부해 나간다면  종합부동산세를 절세할 수 있는 여러 방법들이 있을 것으로 생각합니다. 저 또한 종합부동산세를 공부하면서 내용을 정리하다 보니 생각 이상으로 복잡한 세목이구나 라는 것을 느끼면서 계속해서 공부해야겠다는 다짐도 했습니다.  보고 또 보고 또 보면 익숙해지면서 친근해질 것이라 생각합니다.  제 블로그 내용이 도움이 되었으면 하네요.

 

감사합니다.